Joachim-Constantin Flores - Immobilienbewerter und Sachverständiger

Verfahrensdefinition


Im wesentlichen gibt es zwei unterschiedliche Verfahren zur Feststellung des Wertes einer Immobilie:

  • Das Sachwertverfahren
  • und das Ertragswertverfahren

Beide Verfahren möchte ich Ihnen im Folgenden kurz erläutern:

Das Sachwertverfahren


Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien (z. B. spezielle Fabrikanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie Bahnhöfe, kulturellen Immobilien und militärischen Einrichtungen) angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den erzielbaren Einnahmen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Traditionell wurde das Sachwertverfahren auch bei eigen genutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewandt. Dies ist jedoch umstritten, da sich der Wert hier auch an subjektiven Entscheidungsparametern der Eigennutzer orientiert.

Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Boden wird im Regelfall im Vergleichswertverfahren bestimmt.

In einem Schaubild (Klick öffnet eine größere Ansicht) soll das Sachwertverfahren vereinfacht dargestellt werden.

 

Das Ertragswertverfahren


Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Netto-Erträge, die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden. Es wird insbesondere bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes angewendet.

Beispiel:
  • Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
  • Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
  • Spezialimmobilien (Parkhäuser, Hotels, Logistikflächen)
  • Gemischt genutzte Grundstücke

Nicht in Frage für das Ertragswertverfahren kommen selbst genutzte Wohngrundstücke bzw. -immobilien wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, deren Wert im Regelfall im Vergleichswertverfahren (ggf. ergänzend im Sachwertverfahren) zu ermitteln ist. Ebenfalls nicht im Ertragswertverfahren zu bewerten sind nicht vermietete oder besonders ausgestattete Spezialimmobilien, wie z. B. spezielle Produktionsanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie z. B. Bahnhöfe, kulturelle Immobilien und militärisch genutzte Grundstücke.

Joachim-Constantin Flores

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Immobilienbewertung
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83313 Siegsdorf
Tel. +49 (0)8662 1309851

Neu: EurASCert-Zertifizierung

ZertifizierungsurkundeIn den vergangenen Monaten habe ich mich bei der renomierten EurASCert erfolgreich einer Personenzertifizierung als Sachverständiger in den Fachgebieten Immobilienbewertung sowie Mieten und Pachten gem. DIN EN ISO/IEC 17024 unterzogen. Sehen Sie hier die Zertifizierungsurkunde!

Berufliche Vita (Auszug)

  • 2016 - Personenzertifizerung bei der EurASCERT in den Fachgebieten Immobilienbewertung sowie Mieten und Pachten
  • 2011 - Zertifizerung als Sachverständiger bei der DIA Consulting AG
  • 2008 - Abschluss zum Immobilienbewerter

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