Joachim-Constantin Flores - Immobilienbewerter und Sachverständiger

Liegenschaftszinssatz und die Auswirkungen


Zur Bedeutung des Liegenschaftszinssatzes für die Immobilienbewertung


Bild zur Veranschaulichung des LiegenschaftszinssatzesIm Jahr 2008 habe ich in Zusammenarbeit mit dem Bundesministerium der Finanzen Untersuchungen zum Liegenschaftszinssatz durchgeführt. Die folgenden Ausführungen stellen kurz das Ergebnis dieser Arbeiten dar:

 

Der Liegenschaftszinssatz (§ 11 Wertermittlungsverordnung WertV) stellt den Zinssatz dar, mit dem Immobilienvermögen marktüblich verzinst wird. Ertragswerte entwickeln sich diametral zu den Liegenschaftszinssätzen.

 

Das bedeutet
geringer Liegenschaftszinssatz    =    hoher Ertragswert
hoher Liegenschaftszinssatz       =    geringer Ertragswert

Demnach ist der Liegenschaftszinssatz der kritischste Einflussfaktor im Rahmen der Ertragswertermittlung.

 

Weitere wesentliche Einflussfaktoren sind

 

1.   Standort

Dessen Wahl ist mittels Standortanalyse zu begründen.

2.   Immobilienmarkt

Über die momentane Marktlage (Käufermarkt/Verkäufermarkt) hinaus sind die künftige konjunkturelle Entwicklung und sich am Markt etablierende Trends auf Erfolgsaussichten und Nachhaltigkeit zu prüfen.

3.   Rendite

Zur Beurteilung des Verhältnisses Eigenkapital/Fremdkapital sind die Gestehungskosten einer Sachwertanalyse zu unterziehen. Unangemessener Investitionsaufwand wird in der Anschubphase häufig zu unechten Ertragsausschüttungen verwendet.

4.   Bewirtschaftungskosten

Der zur Ermittlung des Reinertrages aus dem Rohertrag erforderliche Bewirtschaftungskostenansatz ist branchenbezogen auf Angemessenheit zu prüfen. Beispiel: kurze Modernisierungszyklen in der Hotellerie.

5.   Restnutzungsdauer

Bei langer Laufzeit (> 50 J.) führen Änderungen des Liegenschaftszinssatzes von 0,5 bis 1,0 % zu Ertragswertsteigerungen von 7,47 bis 12,53. Bei kurzer Laufzeit (< 50 J.) führen Änderungen des Liegenschaftszinssatzes von 0,5 bis 1,0 % zu Ertragswertsteigerungen von 5,98 bis 9,87. Beide Diagramme verdeutlichen dies.

6.   Drittverwendungsfähigkeit

Ist das Objekt über Branchenbedürfnisse hinaus nutzbar, dann ist in der Regel auch der Ertrag gesichert.

Der Unterschied zwischen ermitteltem Ertragswert und dem erzielten Verkaufspreis (Verkehrswert) zeigt die Qualität des angenommenen Liegenschaftszinssatzes.

 

Veränderung des Vertragswertes bei hoher Restnutzungsdauer -  50 Jahre

Veränderung des Vertragswertes bei hoher Restnutzungsdauer + 50 Jahre

Joachim-Constantin Flores

Logo
Immobilienbewertung
Reichhausener Straße 29-31
83313 Siegsdorf
Tel. +49 (0)8662 1309851

Neu: EurASCert-Zertifizierung

ZertifizierungsurkundeIn den vergangenen Monaten habe ich mich bei der renomierten EurASCert erfolgreich einer Personenzertifizierung als Sachverständiger in den Fachgebieten Immobilienbewertung sowie Mieten und Pachten gem. DIN EN ISO/IEC 17024 unterzogen. Sehen Sie hier die Zertifizierungsurkunde!

Berufliche Vita (Auszug)

  • 2016 - Personenzertifizerung bei der EurASCERT in den Fachgebieten Immobilienbewertung sowie Mieten und Pachten
  • 2011 - Zertifizerung als Sachverständiger bei der DIA Consulting AG
  • 2008 - Abschluss zum Immobilienbewerter

off white shoes outlet off white shoes outlet off white shoes outlet off white shoes outlet off white shoes outlet off white shoes outlet Fjllraven Kanken backpack Fjllraven Kanken backpack Fjllraven Kanken backpack Fjllraven Kanken backpack Fjllraven Kanken backpack Fjllraven Kanken backpack supreme outlet online supreme outlet online supreme outlet online supreme outlet online supreme outlet online supreme outlet online stone island outlet stone island outlet stone island outlet stone island outlet stone island outlet cheap oil paintings cheap oil paintings online discount oil paintings cheap oil paintings cheap oil paintings online discount oil paintings cheap oil paintings oil paintings for sale discount canvas art prints large canvas art prints oil paintings for sale oil paintings reproductions authentic nfl jerseys supreme outlet online off white shoes off white shoes outlet fjallraven kanken outlet fjallraven backpack sale mcm outlet online oil paintings great big canvas pop canvas art large canvas art prints